Este fallo puede ser visto como justo por parte de los hipotecados, pero la situación preocupa y mucho del otro lado, sobretodo en momentos en que cajas y bancos viven un proceso de reordenamiento a través de fusiones. Además el fallo destaca a las cajas y bancos como las responsables de la crisis y que no es justo para la otra parte que pretendan hacerse de una diferencia valiéndose del argumento de la depreciación de la vivienda y proseguir con la ejecución.

En la legislación vigente dice que si no puede pagarse la hipoteca, la vivienda será entregada al banco para subasta y la diferencia entre el valor de la hipoteca y lo obtenido en subasta, deberá abonarlo el hipotecado. Siempre con la premisa que los inmuebles por el desgaste van perdiendo valor, pero no siempre es así.

El auto que sobreviene de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, deja atrás el recurso presentado por el BBVA en contra de la sentencia anterior de parte del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Estella, el que ya había fallado a favor del hipotecado.
En vista de esto desde hace meses se viene debatiendo la posibilidad de la dación en pago del inmueble, algo que el gobierno rechaza y ahora la OCU ve una luz en este auto, al que define como “pionero”.

Pero con este fallo sobre saldar la hipoteca con la subasta de la vivienda, los perjudicados irónicamente serían las cajas y bancos, debido a que una familia que posea una vivienda que haya sido adquirida en medio de la burbuja inmobiliaria, de hacer las cuentas el resultado podría llevarles a que la vivienda adquirida en hipoteca ha ganada actualmente un 30% de valor, por lo tanto entregarla podría ser una solución a la difícil situación de afrontar su pago mensualmente. Igualmente esta posibilidad si bien económicamente puede ser significativa, si alguien entrega el inmueble hipotecado para aprovechar la suba del valor, hay que ver donde vivirán quienes lo hagan.

Por otro lado se planteará ahora la situación de cómo están valuadas las hipotecas en los libros de las entidades, ya que si los cambios de valores de mercado de los inmuebles son significativos, los mismos deberían verse reflejados en los registros de las mismas.
El auto cae tal vez en el momento menos oportuno desde el punto de vista del gobierno, que no esperaba hacer modificaciones en este tema, pero si los fallos se multiplican habrá que repensar la legislación.

 Visto en: www.finanzzas.com

En un encuentro digital en el diario el mundo, el experto añade que en el caso de los promotores se puede llegar a obtener una descuento “hasta el precio de hipoteca casi sin problema” e incluso más si el promotor no ha usado toda la hipoteca que le otorgó el banco. para el caso de los particulares, valderrábano subraya que “aquí el universo es amplísimo, pero si yo comprara pediría como mínimo un descuento del 30%”. valderrábano anima a los compradores a presentar ofertas, que luego pueden ser aceptadas o no.

Respecto a la sobrevaloración de la vivienda en españa, el director de básico homes subraya que todo depende de la zona de la que se analice. así, subraya que en ciertas zonas, como el norte de madrid, los precios parece que han tocado fondo, pero en otras zonas, como algunas de costa, aún aún les queda recorrido de bajada. “más del 50%-60% aún”, sentencia.

Valderrábano, ex responsable del área residencial de metrovacesa y anterior profesional de ferrovial, apunta que el factor demográfico (llevamos años en los que las familias cada vez tienen menos hijos) es fundamental para analizar el pasado y futuro de los precios de la vivienda en españa. según su visión, además, el boom de la vivienda llegó por una reacción tardía y mal ejecutada por los ayuntamientos respecto al suelo y el afán por captar hipotecas de la banca que con su financiación facilitaron la subida.

Valderrábano anima a todos a buscar su casa, incluso a parejas de mileuristas, que pueden tener su casa aunque no sea en grandes ciudades. “puedes encontrar viviendas por 90.000 euros y ,aunque probablemente el barrio no sea el que más te gusta o la casa necesita reparación, la vivienda la puedes comprar”, señaló a un interesado.

Visto en: idealista.com
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Un reportaje de El País que explica cómo se concedían hipotecas a gente que no podía pagarlas en la época de las vacas gordas. El objetivo era colocar hipotecas, sin importar si se podían pagar o no, ya que la vivienda subía y al final el banco no podía perder. Hasta que las viviendas dejaron de subir. Y ahora los bancos tienen un problema, y no hablemos de las personas a las que les fueron concedidas dichas hipotecas.

Tenemos un problema, la vivienda, que ha salpicado a un sector fundamental, el bancario, y a mucha gente que se embarcó en algo que no deberían haberse metido nunca. Además estamos viendo que las ventas repuntan sólo si hay correcciones de precios.  Habrá una correlación entre bajadas de precios y número de ventas. La salida está clara. Si las correcciones de precio son lentas, tendremos problemas mucho tiempo. Si la corrección es rápida, la salida estará más cerca.

Para salir del atolladero hay que bajar los precios. Hay que asumir pérdidas. Los bancos deben asumir pérdidas de una vez y recapitalizarse si hace falta. Muchas personas no podrán asumir pérdidas, ya que si no puedes cancelar la hipoteca no puedes vender. Estarán, por tanto, condenados a ser embargados o a estar pagando una hipoteca durante muchos años. Se darán situaciones como en Japón, que la gente que compró en lo peor de su burbuja a principios de los 90 todavía no puede cambiarse de casa porque si la vende no puede cancelar la hipoteca. Después de llevar casi 20 años pagándola. Y lo peor es que viven lejos de sus centros de trabajo y en apartamentos pequeños.

Esos son los efectos de una lenta corrección, Japón. Bancos zombies y personas atadas a unas propiedades de por vida. En España no podemos permitirnos una lenta agonía porque tenemos un 20% de paro, y la agonía puede ser aún mayor, más que personas atadas a una propiedad tendremos personas endeudadas de por vida y sin vivienda, porque la subasta no llegó a cubrir el importe de la hipoteca.

Visto en: elblogsalmon.com idealista.com, El País, El País
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En este sentido, la agencia advierte de que si los precios de la vivienda en España profundizan su caída hasta un 30% ó 35% desde los máximos registrados, frente al descenso del 20% estimado hasta ahora por algunos índices, el porcentaje de hipotecados con pérdidas patrimoniales ascendería al 19,6% o al 28,2%, respectivamente.

Asimismo, el estudio elaborado por S&P indica que la incidencia de esta situación es mayor en las regiones en las que se han registrado los mayores descensos de precios, así como entre los préstamos hipotecarios más recientes (2007 y 2008).

De este modo, la tasa más alta de pérdidas patrimoniales se observa en Valencia (12,4%), Navarra (12,3%), Castilla-La Mancha (11,4%) y Murcia (10,6%), mientras que Galicia (1,4%), Extremadura (2,9%), Castilla y León (3,4%) y Asturias muestran la menor incidencia del negative equity.

“Prevemos que la recuperación de la economía española se demorará respecto a otros países europeos ante la profundidad y la naturaleza estructural de las dificultades a las que se enfrenta”, señala la agencia. “De forma similar, esperamos que los precios de la vivienda continúen bajando, incluso cuando en otros mercados inmobiliarios se hayan detenido las caídas”, añade.
S&P señala que la recuperación económica española probablemente continuará siendo lenta, mientras el sistema financiero del país afronta una difícil reestructuración.

Morosidad
El estudio elaborado por el área de Finanzas Estructuradas de S&P mediante el análisis de las titulizaciones calificadas por la agencia, que engloban más de 800.000 créditos hipotecarios en España, arroja un dato de morosidad del 5,9%, mientras que la morosidad superior a noventa días alcanza el 3,8%. “El patrón de morosidad en relación a la antigüedad puede reflejar una creciente presión sobre la asequibilidad de las cuotas hipotecarias”, asegura S&P.

Merma patrimonial
* Standard & Poor’s calcula que un 8% de los hipotecados en España se encuentra en pérdidas patrimoniales. 1 de cada 12.

* ¿Qué significa esto? Que el importe de los préstamos para financiar la vivienda es superior al valor actual de los inmuebles hipotecados.

* Si los pisos ahondan su caída acumulada hasta un 30% ó 35%, el porcentaje de hipotecados con ‘negative equity’ ascendería al 19,6% ó al 28,2%, respectivamente.

 Visto en: expansion.com
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Si dejas de pagar las cuotas los intereses aumentarán tanto la deuda que al final la venta de la casa no podrá cubrirla. Al dejar en manos del banco el remate de la casa, nos exponemos a un tiempo de espera de al menos ocho meses durante los cuales nuestra deuda va a ir aumentando.

Por ello antes de arriesgarse a una ejecución hipotecaria es mejor contemplar otras posibilidades como arrendar la vivienda, hacer una prolongación de la hipoteca, una reunificación de créditos, etc.

Si queremos parar la ejecución de la hipoteca, aunque la reclamación del préstamo total esté en vía judicial, podemos parar este procedimiento pagando sólo las cuotas impagadas más los intereses y costas, siempre que el inmueble sea nuestra vivienda habitual. Después de realizar los pagos la situación se normaliza con la entidad bancaria y deberemos seguir pagando las cuotas con normalidad.

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Las rebajas de las viviendas de segunda residencia en las zonas costeras son muy atractivas para muchos ciudadanos que están interesados en comprarse una casa durante la época vacacional. No obstante, antes de apresurarse es mejor tener en cuenta un serie de puntos para evitar caer en los errores más comunes:

•No aceptes menos de una rebaja del 30% como mínimo desde el precio de salida del inmueble. Incluso, puede que si se espera un poco, los precios bajen aún más.

•Evite la compra por impulso. Antes de hacerlo, es recomendable que conozca bien el lugar donde se ubica el chalet o apartamento y tenga en cuenta los costes de mantenimiento, como por ejemplo, si está en una urbanización con piscina e instalaciones deportivas.

•El ciudadano que piensa adquirir un inmueble en la costa como inversión, debe mantener la precaución y considerar si los precios van a seguir bajando o si el alquiler tiene perspectivas de subir.

•Las entidades financieras suelen aprovechar el verano para hacer rebajas en las ofertas inmobiliarias, puede ser un buen momento para comprar.

•No obstante, hay que tener en cuenta que el stock de pisos se ha concentrado mucho en viviendas de segunda residencia y que no se prevé que se absorba en su mayor parte hasta el 2015. Por esta razón, se espera que los precios de la vivienda sigan bajando.

•Las zonas donde exista más sobre oferta de inmuebles serán donde presenten precios más rebajados.

“Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias”, ha declarado a este respecto el analista independiente José Barta.

¿Merece la pena comprar ahora? Un dato: el 35 por ciento del stock de viviendas sin vender corresponde a segudas residencias que, según la asociación de promotores, no comenzará a absorberse hasta 2012. A juicio de la Asociación de Promotores y Constructores de España, la sobreoferta no se consumirá hasta 2015. De ahí que los analistas consideren que la presión a la baja de los precios continuará. Según José Manuel Sánchez, de Knight Frank, la búsqueda activa no se está produciendo.

Pero Carlos Ferrer-Bonsoms sí ha observado un incremento en el número de compraventas de extranjeros, sobre todo en Baleares, también en destinos tradicionales, como Alicante y la Costa del Sol. Los españoles están comprando más en Almería, donde los precios han caído bastante, presionados la fuerte sobreoferta existente. «Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias», apunta el analista independiente José Barta. Aunque, para que la inversión sea rentable, habrá que esperar años. Ferrer-Bonsoms espera que los precios sigan cayendo este año y en 2011.

José Manuel Sánchez recomienda negociar, sobre todo en zonas alejadas de la playa, con mucho stock, como Murcia, o en costas de bajo potencial de playa, como el Cantábrico. Mientras, la Costa del Sol, a su juicio, comenzará a remontar, ante una perspectiva de revalorización a largo plazo. Y, en la Costa Brava y Levante, mejor las zonas donde compra la gente con mayor poder adquisitivo. Pero este experto pone una condición para comprar: una rebaja mínima del 30 por ciento respecto al precio de salida del inmueble.

Visto en: noticias.pisos.com finanzas.com
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Las causas más importantes son:

1.- La crisis financiera en europa y eeuu

2.- La reducción de los estímulos fiscales y monetarios en 2011

3.- Un menor crecimiento del sector industrial

4.- La consolidación fiscal en europa

5.- La caída en la confianza del consumidor en estados unidos y europa

Una era de austeridad

Pocos economistas anticipan que los temores a nivel mundial se traduzcan en una segunda recesión en EEUU o Europa, y muchos menos a nivel global. Sin embargo, el FMI calcula que la economía estadounidense avanzará 2,9% en 2011 después de expandirse 3,3% en 2010. Si bien el FMI proyecta una mayor expansión de la zona euro en 2011, tan sólo prevé una modesta mejora a un nivel aún bajo, 1,3% en 2011 comparado con 1% este año.

Ángel Gurría, el secretario general de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), habla de la aparición de una “brecha laboral” en los 31 países del grupo, en su mayoría naciones desarrolladas. Los países de la OCDE necesitarían crear 17 millones de puestos de trabajo para volver a los niveles de empleo previos a la crisis, en diciembre de 2007, según estimaciones del organismo.

La Eurozona

Entre los 16 países que comparten el euro, Grecia ya se encuentra en una profunda recesión, en tanto que España y Portugal luchan por mantener su crecimiento en un contexto marcado por la austeridad fiscal, y Alemania y Francia registran ligeras expansiones. Todos estos países están recortando su déficit fiscal para eludir una crisis de deuda como la que afligió a Grecia hace unos meses.

Japón

En Japón, la combinación de la expiración de las medidas de estímulo, la debilidad del mercado bursátil y una propuesta del gobierno para duplicar a 10% el impuesto nacional sobre las ventas para reducir el déficit fiscal ha frenado el crecimiento.

China

Aunque China también está eliminando las medidas de estímulo económico, su crecimiento sigue siendo sólido. La mayoría de los economistas prevé que la economía se desacelerará a cerca de 9% en el segundo semestre de este año después de una expansión de 11% en el primer semestre.

El primer ministro chino, Wen Jiabao, dijo que su país se enfrenta a crecientes dilemas a la hora de establecer su política económica debido a la debilidad de la recuperación global. Reiteró que Beijing seguirá adelante con la lenta y reciente apreciación del yuan lo que podría provocar cierto enfriamiento a corto plazo con la esperanza de fortalecer la economía a largo plazo.

China, en todo caso, dista de renunciar al estímulo económico. El gobierno anunció el lanzamiento de 23 proyectos de infraestructura en las provincias menos desarrolladas de la zona occidental a un costo combinado en torno a los 100.000 millones de dólares.

India

En India, el FMI prevé que el crecimiento retroceda a 8,4% el próximo año frente a 9,4% en 2010, si bien el gobierno espera una expansión de 9% en 2012. Los crecientes estándares de vida han impulsado el crecimiento en diferentes sectores. La demanda de acero ha crecido un 10% este año, a medida que aumenta la construcción de proyectos de infraestructura. Y en una muestra de la confianza que impera en las empresas del país, la actividad de fusiones y adquisiciones también ha repuntado, con un volumen de acuerdos sin precedentes de 47.800 millones de dólares durante el primer semestre del año. La cifra supera en 48% al máximo anterior, correspondiente a 2007.

Fuente: Bob Davis. “IMF Sees Rising Risks Slowing Pace of World Recovery” WSJ. 8 de julio 2010
Visto en idealista.com economy.blogs.ie.edu
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Visto en: abc.es

¿Es un buen momento para comprar una vivienda? Esta pregunta estará rondando las cabezas de muchas personas que en plena crisis económica están pensando en adquirir un inmueble. Incluso la pregunta es todo un desafío para los expertos e inversores, que tratan de adivinar la tendencia del mercado inmobiliario después de que haya sufrido la mayor debacle de su historia. ¿Ha tocado fondo? Los bancos y cajas aumentaron un 3% en enero los préstamos concedidos para la compra de una casa y también hay consenso sobre la tendencia del precio de la vivienda en 2010: seguirá cayendo.

Desde que estalló la crisis en 2007, y según los datos del Boletín de Mercado de Vivienda nueva de Sociedad de Tasación (ST), el precio de los inmuebles ha caído un 16,5% y las previsiones apuntan a que los precios seguirán bajando en 2010. El Banco de España estima que los pisos estaban sobrevalorados en un 24%, por lo que si el precio ha caído un 16%, todavía hay margen para más rebajas.

Sociedad de Tasación cree conveniente hacerse preguntas “inteligentes” antes de comprar una casa. En primer lugar, hay que considerar el impacto fiscal de la subida del IVA y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que pasará del 7 al 8% el 1 de julio de este año. Según aclara Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST, el ITP es el que grava, entre otras cosas, la compraventa de vivienda de segunda mano o sucesivas. Quien vaya a comprar una vivienda debe tener en cuenta que va a pagar más.

Por otro lado, es previsible que el euribor empiece a subir este año, por lo que Aceytuno recomienda que “lo ideal” sería negociar con el banco una hipoteca a plazo fijo con una duración, como mínimo, de tres años, para evitar que los intereses se disparen.

Si en vez de comprar construimos nuestra propia casa, nos podemos ahorrar dinero, ya que, entre otras cosas, nos evitamos pagarle márgenes de beneficio al promotor. Desde ST, reconocen que es complicado elegir entre alquiler o compra, pero señalan que la adquisición de una vivienda es para un proyecto de vida como mínimo de cinco o siete años, por lo que “la experiencia nos indica que es rentable adquirir una vivienda”, indica Fernández-Aceytunero.

Visto en: www.xornal.com

El Euribor

Algo que afecta de modo tan singular a nuestra economía doméstica debiera ser de sobra conocido. No obstante, esta cuestión sigue siendo recurrente. Imprescindible, pues, comenzar por aquí. Recordemos: el Euribor es la media aritmética (con ciertos matices) de los tipos de interés de préstamos ofertados diariamente en el mercado interbancario por los mayores 64 bancos de la Eurozona. Quedémonos con lo esencial: nadie fija el Euribor, ni siquiera el BCE, sino que resulta de un mecanismo de cálculo razonablemente objetivo

El BCE

No es fácil dar una explicación detallada en unas pocas líneas. De los tres instrumentos de política monetaria del BCE (mercado abierto, facilidades permanentes y reservas mínimas) los dos primeros llevan asociados tipos de interés. El más relevante (al que se refieren los medios generalistas cuando afirman el BCE fija el tipo de interés en el …%) es el tipo para operaciones principales de financiación en el mercado abierto, que actualmente está en el 1%.

¿Qué relación hay entre ambos elementos?

Nada impide que los bancos se presten entre sí a un tipo diferente al del BCE. Sin embargo, la lógica del mercado conlleva que el Euribor se ubique ligeramente por encima del tipo básico del BCE. Dicho de otro modo: los bancos se prestan entre ellos a un tipo ligeramente superior al que les presta el BCE. Ahora bien: el diferencial entre ambos tipos (que actualmente ronda los 22 puntos básicos) no es fijo, sino que puede sufrir oscilaciones en función de diversos aspectos. Recordemos que, en noviembre de 2008, en plena crisis bancaria, este diferencial (que suele ser más amplio cuanto mayor es la tensión en el interbancario) llegó a situarse en 135 puntos básicos.

¿Tipos de interés estable en primer semestre de 2010?

Interpretar las acciones y comunicados del BCE puede parecerse, en ocasiones, a consultar una bola de cristal. Si algo nos ha enseñado la historia reciente es que hasta los más reputados analistas tienen dificultades para emitir juicios fundamentados. Sin embargo, podemos adelantar que la expectativa, a fecha de hoy, es que el tipo básico de intervención del BCE podría mantenerse estable al menos durante el primer semestre de 2010. Así lo sugirió Trichet tras la última reunión del Consejo de Gobierno. Sólo una recuperación más rápida de lo esperado en Francia o Alemania, o el surgimiento de fuertes tensiones inflacionistas, harían replantearse al BCE este escenario.

¿Qué otros elementos pueden afectar al Euribor este año?

Destacaría uno relevante, que previsiblemente se producirá a lo largo del segundo trimestre y cuya repercusión sobre el Euribor está pasando relativamente desapercibida. Nos referimos a la retirada paulatina de los estímulos económicos (subastas a 6 y 12 meses, barra libre de liquidez) que han permitido durante el último año sostener a la banca europea.

¿Cómo repercutirán estos elementos en el Euribor?

La previsible estabilidad del tipo principal del BCE durante el primer semestre parece augurar a su vez la estabilidad del Euribor durante este mismo periodo. Sin embargo, si en algún momento Trichet y su equipo dan señales, por crípticas que sean, sobre una posible futura modificación de tipos, el interbancario (tal y como ya sucedió en diciembre de 2009) descontará esta subida e iniciará una lenta trayectoria al alza. Por otro lado, la retirada de los estímulos podría suponer una mayor dinamización del interbancario, que conllevaría una tendencia al incremento. Con todos los riesgos que entraña poner por escrito esta afirmación, y con todas las cautelas imaginables, podríamos estar, a finales de 2010, en valores del Euribor tendiendo hacia el 1,5%.

¿Cómo afectará a nuestras hipotecas?

Nuestra próxima colaboración tratará este punto más en detalle, junto con un análisis de productos alternativos y de la conveniencia (o no) del cambio de entidad. De momento, quedémonos con que aquellas hipotecas que deban revisarse durante el primer semestre de 2010 (y en la medida en que el Euribor no vaya mas allá del 1,3%) verán rebajadas sus cuotas – siempre y cuando no tengan la ya conocida cláusula suelo – ya que el Euribor durante el primer semestre de 2010 osciló entre el 2,6% y el 1,6%. Respecto de quienes “sufran” la revisión en el segundo semestre, la cosa cambia, ya que los valores de 2009 y los de 2010 serán previsiblemente similares.

Espero que estas breves consideraciones hayan servido para hacerse una idea más clara del escenario previsible para 2010. En próximas colaboraciones trataremos de ampliar este contenido con diversas reflexiones sobre aspectos complementarios, como la oferta hipotecaria actual, la repercusión práctica sobre los hipotecados, las cláusulas suelo o las agencias de renegociación. Hasta entonces, gracias por su atención.

Visto en invertia.com