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¿Es un buen momento para comprar una vivienda? Esta pregunta estará rondando las cabezas de muchas personas que en plena crisis económica están pensando en adquirir un inmueble. Incluso la pregunta es todo un desafío para los expertos e inversores, que tratan de adivinar la tendencia del mercado inmobiliario después de que haya sufrido la mayor debacle de su historia. ¿Ha tocado fondo? Los bancos y cajas aumentaron un 3% en enero los préstamos concedidos para la compra de una casa y también hay consenso sobre la tendencia del precio de la vivienda en 2010: seguirá cayendo.

Desde que estalló la crisis en 2007, y según los datos del Boletín de Mercado de Vivienda nueva de Sociedad de Tasación (ST), el precio de los inmuebles ha caído un 16,5% y las previsiones apuntan a que los precios seguirán bajando en 2010. El Banco de España estima que los pisos estaban sobrevalorados en un 24%, por lo que si el precio ha caído un 16%, todavía hay margen para más rebajas.

Sociedad de Tasación cree conveniente hacerse preguntas “inteligentes” antes de comprar una casa. En primer lugar, hay que considerar el impacto fiscal de la subida del IVA y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que pasará del 7 al 8% el 1 de julio de este año. Según aclara Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST, el ITP es el que grava, entre otras cosas, la compraventa de vivienda de segunda mano o sucesivas. Quien vaya a comprar una vivienda debe tener en cuenta que va a pagar más.

Por otro lado, es previsible que el euribor empiece a subir este año, por lo que Aceytuno recomienda que “lo ideal” sería negociar con el banco una hipoteca a plazo fijo con una duración, como mínimo, de tres años, para evitar que los intereses se disparen.

Si en vez de comprar construimos nuestra propia casa, nos podemos ahorrar dinero, ya que, entre otras cosas, nos evitamos pagarle márgenes de beneficio al promotor. Desde ST, reconocen que es complicado elegir entre alquiler o compra, pero señalan que la adquisición de una vivienda es para un proyecto de vida como mínimo de cinco o siete años, por lo que “la experiencia nos indica que es rentable adquirir una vivienda”, indica Fernández-Aceytunero.

Visto en: www.xornal.com

El Euribor

Algo que afecta de modo tan singular a nuestra economía doméstica debiera ser de sobra conocido. No obstante, esta cuestión sigue siendo recurrente. Imprescindible, pues, comenzar por aquí. Recordemos: el Euribor es la media aritmética (con ciertos matices) de los tipos de interés de préstamos ofertados diariamente en el mercado interbancario por los mayores 64 bancos de la Eurozona. Quedémonos con lo esencial: nadie fija el Euribor, ni siquiera el BCE, sino que resulta de un mecanismo de cálculo razonablemente objetivo

El BCE

No es fácil dar una explicación detallada en unas pocas líneas. De los tres instrumentos de política monetaria del BCE (mercado abierto, facilidades permanentes y reservas mínimas) los dos primeros llevan asociados tipos de interés. El más relevante (al que se refieren los medios generalistas cuando afirman el BCE fija el tipo de interés en el …%) es el tipo para operaciones principales de financiación en el mercado abierto, que actualmente está en el 1%.

¿Qué relación hay entre ambos elementos?

Nada impide que los bancos se presten entre sí a un tipo diferente al del BCE. Sin embargo, la lógica del mercado conlleva que el Euribor se ubique ligeramente por encima del tipo básico del BCE. Dicho de otro modo: los bancos se prestan entre ellos a un tipo ligeramente superior al que les presta el BCE. Ahora bien: el diferencial entre ambos tipos (que actualmente ronda los 22 puntos básicos) no es fijo, sino que puede sufrir oscilaciones en función de diversos aspectos. Recordemos que, en noviembre de 2008, en plena crisis bancaria, este diferencial (que suele ser más amplio cuanto mayor es la tensión en el interbancario) llegó a situarse en 135 puntos básicos.

¿Tipos de interés estable en primer semestre de 2010?

Interpretar las acciones y comunicados del BCE puede parecerse, en ocasiones, a consultar una bola de cristal. Si algo nos ha enseñado la historia reciente es que hasta los más reputados analistas tienen dificultades para emitir juicios fundamentados. Sin embargo, podemos adelantar que la expectativa, a fecha de hoy, es que el tipo básico de intervención del BCE podría mantenerse estable al menos durante el primer semestre de 2010. Así lo sugirió Trichet tras la última reunión del Consejo de Gobierno. Sólo una recuperación más rápida de lo esperado en Francia o Alemania, o el surgimiento de fuertes tensiones inflacionistas, harían replantearse al BCE este escenario.

¿Qué otros elementos pueden afectar al Euribor este año?

Destacaría uno relevante, que previsiblemente se producirá a lo largo del segundo trimestre y cuya repercusión sobre el Euribor está pasando relativamente desapercibida. Nos referimos a la retirada paulatina de los estímulos económicos (subastas a 6 y 12 meses, barra libre de liquidez) que han permitido durante el último año sostener a la banca europea.

¿Cómo repercutirán estos elementos en el Euribor?

La previsible estabilidad del tipo principal del BCE durante el primer semestre parece augurar a su vez la estabilidad del Euribor durante este mismo periodo. Sin embargo, si en algún momento Trichet y su equipo dan señales, por crípticas que sean, sobre una posible futura modificación de tipos, el interbancario (tal y como ya sucedió en diciembre de 2009) descontará esta subida e iniciará una lenta trayectoria al alza. Por otro lado, la retirada de los estímulos podría suponer una mayor dinamización del interbancario, que conllevaría una tendencia al incremento. Con todos los riesgos que entraña poner por escrito esta afirmación, y con todas las cautelas imaginables, podríamos estar, a finales de 2010, en valores del Euribor tendiendo hacia el 1,5%.

¿Cómo afectará a nuestras hipotecas?

Nuestra próxima colaboración tratará este punto más en detalle, junto con un análisis de productos alternativos y de la conveniencia (o no) del cambio de entidad. De momento, quedémonos con que aquellas hipotecas que deban revisarse durante el primer semestre de 2010 (y en la medida en que el Euribor no vaya mas allá del 1,3%) verán rebajadas sus cuotas – siempre y cuando no tengan la ya conocida cláusula suelo – ya que el Euribor durante el primer semestre de 2010 osciló entre el 2,6% y el 1,6%. Respecto de quienes “sufran” la revisión en el segundo semestre, la cosa cambia, ya que los valores de 2009 y los de 2010 serán previsiblemente similares.

Espero que estas breves consideraciones hayan servido para hacerse una idea más clara del escenario previsible para 2010. En próximas colaboraciones trataremos de ampliar este contenido con diversas reflexiones sobre aspectos complementarios, como la oferta hipotecaria actual, la repercusión práctica sobre los hipotecados, las cláusulas suelo o las agencias de renegociación. Hasta entonces, gracias por su atención.

Visto en invertia.com