Las rebajas de las viviendas de segunda residencia en las zonas costeras son muy atractivas para muchos ciudadanos que están interesados en comprarse una casa durante la época vacacional. No obstante, antes de apresurarse es mejor tener en cuenta un serie de puntos para evitar caer en los errores más comunes:

•No aceptes menos de una rebaja del 30% como mínimo desde el precio de salida del inmueble. Incluso, puede que si se espera un poco, los precios bajen aún más.

•Evite la compra por impulso. Antes de hacerlo, es recomendable que conozca bien el lugar donde se ubica el chalet o apartamento y tenga en cuenta los costes de mantenimiento, como por ejemplo, si está en una urbanización con piscina e instalaciones deportivas.

•El ciudadano que piensa adquirir un inmueble en la costa como inversión, debe mantener la precaución y considerar si los precios van a seguir bajando o si el alquiler tiene perspectivas de subir.

•Las entidades financieras suelen aprovechar el verano para hacer rebajas en las ofertas inmobiliarias, puede ser un buen momento para comprar.

•No obstante, hay que tener en cuenta que el stock de pisos se ha concentrado mucho en viviendas de segunda residencia y que no se prevé que se absorba en su mayor parte hasta el 2015. Por esta razón, se espera que los precios de la vivienda sigan bajando.

•Las zonas donde exista más sobre oferta de inmuebles serán donde presenten precios más rebajados.

“Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias”, ha declarado a este respecto el analista independiente José Barta.

¿Merece la pena comprar ahora? Un dato: el 35 por ciento del stock de viviendas sin vender corresponde a segudas residencias que, según la asociación de promotores, no comenzará a absorberse hasta 2012. A juicio de la Asociación de Promotores y Constructores de España, la sobreoferta no se consumirá hasta 2015. De ahí que los analistas consideren que la presión a la baja de los precios continuará. Según José Manuel Sánchez, de Knight Frank, la búsqueda activa no se está produciendo.

Pero Carlos Ferrer-Bonsoms sí ha observado un incremento en el número de compraventas de extranjeros, sobre todo en Baleares, también en destinos tradicionales, como Alicante y la Costa del Sol. Los españoles están comprando más en Almería, donde los precios han caído bastante, presionados la fuerte sobreoferta existente. «Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias», apunta el analista independiente José Barta. Aunque, para que la inversión sea rentable, habrá que esperar años. Ferrer-Bonsoms espera que los precios sigan cayendo este año y en 2011.

José Manuel Sánchez recomienda negociar, sobre todo en zonas alejadas de la playa, con mucho stock, como Murcia, o en costas de bajo potencial de playa, como el Cantábrico. Mientras, la Costa del Sol, a su juicio, comenzará a remontar, ante una perspectiva de revalorización a largo plazo. Y, en la Costa Brava y Levante, mejor las zonas donde compra la gente con mayor poder adquisitivo. Pero este experto pone una condición para comprar: una rebaja mínima del 30 por ciento respecto al precio de salida del inmueble.

Visto en: noticias.pisos.com finanzas.com
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La realización de la tasación usada en este tipo de recursos es sencilla, aprovechando la tecnología simplemente se recogen datos de cientos de miles de inmuebles en diferentes partes de España para realizar una estimación de precio según los datos que se ingresen para su realización.

Obviamente estos sistemas de tasación no tienen carácter legal por lo que no sirven para trámites hipotecarios pero sí como información orientativa, aún así las valoraciones gratuitas no son suficientemente confiables por diversas razones.

Una de ellas es por ejemplo el hecho de que la mayoría de los precios en los que se ofertan los inmuebles en estos sitios no es real sino el precio que los ofertantes estiman o desean ofrecer, y en base a estos precios se obtiene el promedio de la tasación, también otro punto importante es que hay ofertas que llevan años sin venderse y sus datos se mantienen para la realización de la tasación.

Una forma ideal de tener una tasación orientativa más próxima a la realidad es utilizar alguno de los servicios de tasaciones on line y luego de tener los resultados adaptando a la realidad, como actualmente el precio está en baja, se puede tomar una tasación realizada de forma gratuita y disminuir un porcentaje de la misma.

Existen algunas página web que ofrecen el servicio de tasación de pago, estas pueden ser igualmente inexactas como las demás pero por lo general ofrece un desglose de los criterios utilizados para para la realización de la tasación, por lo que es más sencillo adaptarlos a la realidad.

Asequible para jóvenes compradores y rentable para los promotores. El alquiler con opción a compra es una modalidad mixta por la que ambas partes pactan un periodo de arrendamiento de una vivienda  -cinco años como mínimo-, y una opción de compra de la casa por parte del inquilino, previo descuento de un porcentaje de las cantidades aportadas en concepto de alquiler.

El contrato de una vivienda en alquiler con opción a compra contempla el número de años que está vigente el arrendamiento, el precio final de la vivienda y el porcentaje a descontar de dicha cuantía, que suele ir desde el 30% al 50% del total pagado.

El precio de la vivienda se  fija en el momento de firmar  el contrato,  aunque cabe la posibilidad de que la promotora revise el valor, si así se estableció en el acuerdo inicial. Mientras dura el arrendamiento, el inquilino  puede desgravarse  en la declaración del IRPF el 10,05% de lo abonado, siempre que sus ingresos se sitúen entre los 12.000 y los 24.020 euros anuales, aunque las condiciones de tal reducción varían de una comunidad autónoma a otra.  Además, el alquiler con opción a compra es compatible con la Renta Básica de Emancipación. 

Junto al hecho de poder ver descontadas del precio final de la propiedad las mensualidades del alquiler, la falta de estabilidad económica y la imposibilidad de conseguir una hipoteca son las razones que están haciendo que el número de contratos constituidos por esta fórmula esté creciendo en la coyuntura actual, sobre todo suscritos por jóvenes, a los que están circunstancias afectan especialmente.

En la práctica los usuarios de esta fórmula cada vez son más. También es cierto que la oferta ha crecido, pues para los promotores supone una solución parcial al excedente que acumulan. Son, sobre todo, los acuerdos firmados con las comunidades autónomas los que facilitan a los promotores deshacerse de parte de su ‘stock’ para convertirlo en VPO en este régimen mixto.

Dudas sobre Alquiler con opción a compra

¿Qué ley ampara este tipo de contratos?

No hay una ley específica que regule este contrato de forma integral. Puesto que ha de recoger adecuadamente las disposiciones de la compraventa proyectada y las del alquiler que se celebra, y que existe la posibilidad de pactar muchas variables, lo mejor es que se lo redacte ad hoc un profesional de su confianza. Las normas ‘marco’ de la modalidad son el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿ Me puedo desgravar el alquiler?

Mientras esté en vigor el alquiler, el inquilino puede beneficiarse de las mismas ventajas y ayudas que cualquier arrendatario.¿El inquilino debe pagar el IBI y la Comunidad?La LAU faculta al arrendador para repercutir al arrendatario el coste del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) siempre que así esté expresamente pactado en el contrato.

¿El alquiler mensual pactado en el contrato se actualiza?

Aunque el contrato no contenga previsión alguna al respecto, el propietario está facultado para actualizar anualmente la renta conforme a las variaciones que experimente el IPC General, en los términos previstos en el art. 18 de la LAU.

¿Quién fija los años que el inquilino debe puede de alquiler?

La ley vigente de Arrendamientos Urbanos establece que el contrato de alquiler ha de estar vigente, como mínimo, cinco años.

Si compro, ¿me pueden aplicar las subidas del IPC al precio?

La previsión de actualización conforme a las variaciones del IPC es únicamente aplicable a la renta vigente durante el arrendamiento. Si el inquilino ejerce su opción de compra llegado el momento, el precio de ésta será el pactado en el contrato sin que tenga aplicación alguna al mismo las previsiones de variación del IPC.

¿Quién paga las reformas?

Es uno de los capítulos más farragosos, pues el inquilino puede acabar siendo propietario. Por eso conviene pactarlo todo antes: detallar quién asumirá los coste de las reformas, el alcance exacto de las mismas, la obligación de reintegrar la vivienda a su estado original en caso de no ejercer la opción de compra, etc… Si no hay pacto previo al respecto, el arrendador sólo estará obligado a asumir las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones habitables.

¿Puedo prorrogar el periodo de alquiler?

Como en cualquier contrato de alquiler, transcurridos los cinco primeros años de contrato, si ninguna de las partes lo resuelve, podrá prorrogarse por tres años más (también a voluntad del arrendatario). Transcurridos estos tres años, el contrato entraría en situación de tácita reconducción, si siguiera vigente.

A la hora de comprar, ¿Puedo pedir una hipoteca?

Por supuesto.

Como particular ¿Puedo alquilar mi piso bajo esta fórmula?

Evidentemente. Sólo tenga en cuenta que se trata de un contrato complejo que debe ser convenientemente redactado. Además, es el propietario quien se compromete a vender en las condiciones y por el precio pactados, mientras que el arrendatario tiene la opción de comprar o no llegado el momento.

Visto en: elmundo.es

Aunque lo importante de estas iniciativas serían que las cajas y bancos abrieran el grifo de dinero a todo aquel que cumpliera los requisitos mínimos, y no pedir claúsulas abusivas que se suelen sacar de la manga una vez que se inician los trámites para comprar una casa.

A veces nos lo ponen tan difícil que se desiste aunque haya en el mercado cientos de miles de propiedades a la venta. Además de pisos o casas también ofrecen garajes, locales y oficinas y en la página hay un comparador y un acceso directo a los datos del catastro.

Visto en:  Cincodías

Además de ofrecer viviendas, hace de intermediarios entre los posibles interesados en participar estas subastas y las entidades financieras que mantienen ejecuciones de diferentes inmuebles, entre los que incluyen pisos, apartamentos, casas, locales comerciales, apartamentos, chalets, naves industriales, parcelas, etc.

Supone una buena oportunidad para todos aquellos interesados en adquirir una vivienda (ya que existe una gran variedad de precios), resulta beneficioso para los bancos que actualmente sufren dificultades para vender una finca en un procedimiento judicial. La web en cuestión es: subastasde.com

- Flexibilidad en el precio:
El elemento clave para que un inmueble se venda es su precio, y hoy más que nunca dicho valor tiene que estar ajustado. El vendedor debe saber que de nada sirve compararse con el vecino de arriba, y con el precio con el que consiguió cerrar la venta de su piso el año pasado.

- Buen anuncio de venta:
Los típicos carteles de llamativos colores ya no son suficientes para que los compradores se interesen por nuestro piso. Es indispensable elaborar un buen anuncio de venta de la vivienda incluyendo datos útiles.

- Colgarlo en todos los portales webs especializados:
De nada sirve tener un buen anuncio si no sabes publicitarlo. Hoy en día, internet es el medio más importante (y más barato) por lo que debes anunciarlo en todos los portales web especializados en el mercado inmobiliario.

- Acompaña tu anuncio de elementos multimedia:
Es muy importante que el comprador potencial vea con sus propios ojos lo que se está anuciando. Por tanto, es de vital importancia realizar un buen archivo fotográfico de imágenes de buena calidad. Además, si el portal lo permite, puedes grabar un vídeo que muestre el interior y la distribución de la vivienda en venta.

- Estar abierto a sugerencias:
El comprador potencial valora positivamente un vendedor abierto a todo tipo de sugerencias. Puede que la balanza se incline a tu favor si le ofreces realizar pequeñas reformas en el piso en el caso de que se trate de un inmueble antiguo.

- Cuidar tu vivienda:
La primera impresión es lo que cuenta. Por tanto, mientras dure el proceso de venta de tu vivienda, debes prestar especial atención a la limpieza y cuidado de la misma durante las visitas de compradores.

Visto en: abc.es

El Ministerio de Vivienda ha publicado hoy su balance sobre las transacciones realizadas en 2009 y, a pesar de que el dato anual sigue en negativo, el departamento que dirige Beatriz Corredor valora el resultado del cuarto trimestre, cuando la venta de casas puso fin a cerca de dos años consecutivos a la baja. Según sus datos, las transacciones sobre vivienda han repuntado un 4,1% en los tres últimos meses del pasado ejercicio frente al mismo periodo de 2008, el primer ascenso desde el cuarto trimestre de 2006 con 130.572 operaciones.

Las hipotecas han crecido levemente en enero, apenas un 1,8%, pero suficiente para dejar atrás el terreno negativo por el que ha deambulado desde el inicio de la crisis y un cierto agotamiento en la tendencia a la baja de los precios. Desde finales de 2007, cuando los precios de los pisos alcanzaban sus niveles máximos, han caído un 13%, según los datos del Ministerio.

Visto en: El País

Estos datos del mercado, que serán confirmados en los próximos días por el Banco de España, consolidan la tendencia a la baja que el indicador ha vivido en el último mes, que marcó hoy su mínimo histórico diario en el 1,215%.

El pasado mes de diciembre, el euríbor dio por finalizada una racha de catorce meses consecutivos de descensos, durante los cuales encadenó nueves mínimos históricos seguidos y, tras el récord de noviembre (1,231%), repuntó ligeramente en diciembre (1,242%) para volver a caer en enero al 1,232%.

El Euribor

Algo que afecta de modo tan singular a nuestra economía doméstica debiera ser de sobra conocido. No obstante, esta cuestión sigue siendo recurrente. Imprescindible, pues, comenzar por aquí. Recordemos: el Euribor es la media aritmética (con ciertos matices) de los tipos de interés de préstamos ofertados diariamente en el mercado interbancario por los mayores 64 bancos de la Eurozona. Quedémonos con lo esencial: nadie fija el Euribor, ni siquiera el BCE, sino que resulta de un mecanismo de cálculo razonablemente objetivo

El BCE

No es fácil dar una explicación detallada en unas pocas líneas. De los tres instrumentos de política monetaria del BCE (mercado abierto, facilidades permanentes y reservas mínimas) los dos primeros llevan asociados tipos de interés. El más relevante (al que se refieren los medios generalistas cuando afirman el BCE fija el tipo de interés en el …%) es el tipo para operaciones principales de financiación en el mercado abierto, que actualmente está en el 1%.

¿Qué relación hay entre ambos elementos?

Nada impide que los bancos se presten entre sí a un tipo diferente al del BCE. Sin embargo, la lógica del mercado conlleva que el Euribor se ubique ligeramente por encima del tipo básico del BCE. Dicho de otro modo: los bancos se prestan entre ellos a un tipo ligeramente superior al que les presta el BCE. Ahora bien: el diferencial entre ambos tipos (que actualmente ronda los 22 puntos básicos) no es fijo, sino que puede sufrir oscilaciones en función de diversos aspectos. Recordemos que, en noviembre de 2008, en plena crisis bancaria, este diferencial (que suele ser más amplio cuanto mayor es la tensión en el interbancario) llegó a situarse en 135 puntos básicos.

¿Tipos de interés estable en primer semestre de 2010?

Interpretar las acciones y comunicados del BCE puede parecerse, en ocasiones, a consultar una bola de cristal. Si algo nos ha enseñado la historia reciente es que hasta los más reputados analistas tienen dificultades para emitir juicios fundamentados. Sin embargo, podemos adelantar que la expectativa, a fecha de hoy, es que el tipo básico de intervención del BCE podría mantenerse estable al menos durante el primer semestre de 2010. Así lo sugirió Trichet tras la última reunión del Consejo de Gobierno. Sólo una recuperación más rápida de lo esperado en Francia o Alemania, o el surgimiento de fuertes tensiones inflacionistas, harían replantearse al BCE este escenario.

¿Qué otros elementos pueden afectar al Euribor este año?

Destacaría uno relevante, que previsiblemente se producirá a lo largo del segundo trimestre y cuya repercusión sobre el Euribor está pasando relativamente desapercibida. Nos referimos a la retirada paulatina de los estímulos económicos (subastas a 6 y 12 meses, barra libre de liquidez) que han permitido durante el último año sostener a la banca europea.

¿Cómo repercutirán estos elementos en el Euribor?

La previsible estabilidad del tipo principal del BCE durante el primer semestre parece augurar a su vez la estabilidad del Euribor durante este mismo periodo. Sin embargo, si en algún momento Trichet y su equipo dan señales, por crípticas que sean, sobre una posible futura modificación de tipos, el interbancario (tal y como ya sucedió en diciembre de 2009) descontará esta subida e iniciará una lenta trayectoria al alza. Por otro lado, la retirada de los estímulos podría suponer una mayor dinamización del interbancario, que conllevaría una tendencia al incremento. Con todos los riesgos que entraña poner por escrito esta afirmación, y con todas las cautelas imaginables, podríamos estar, a finales de 2010, en valores del Euribor tendiendo hacia el 1,5%.

¿Cómo afectará a nuestras hipotecas?

Nuestra próxima colaboración tratará este punto más en detalle, junto con un análisis de productos alternativos y de la conveniencia (o no) del cambio de entidad. De momento, quedémonos con que aquellas hipotecas que deban revisarse durante el primer semestre de 2010 (y en la medida en que el Euribor no vaya mas allá del 1,3%) verán rebajadas sus cuotas – siempre y cuando no tengan la ya conocida cláusula suelo – ya que el Euribor durante el primer semestre de 2010 osciló entre el 2,6% y el 1,6%. Respecto de quienes “sufran” la revisión en el segundo semestre, la cosa cambia, ya que los valores de 2009 y los de 2010 serán previsiblemente similares.

Espero que estas breves consideraciones hayan servido para hacerse una idea más clara del escenario previsible para 2010. En próximas colaboraciones trataremos de ampliar este contenido con diversas reflexiones sobre aspectos complementarios, como la oferta hipotecaria actual, la repercusión práctica sobre los hipotecados, las cláusulas suelo o las agencias de renegociación. Hasta entonces, gracias por su atención.

Visto en invertia.com