Este fallo puede ser visto como justo por parte de los hipotecados, pero la situación preocupa y mucho del otro lado, sobretodo en momentos en que cajas y bancos viven un proceso de reordenamiento a través de fusiones. Además el fallo destaca a las cajas y bancos como las responsables de la crisis y que no es justo para la otra parte que pretendan hacerse de una diferencia valiéndose del argumento de la depreciación de la vivienda y proseguir con la ejecución.

En la legislación vigente dice que si no puede pagarse la hipoteca, la vivienda será entregada al banco para subasta y la diferencia entre el valor de la hipoteca y lo obtenido en subasta, deberá abonarlo el hipotecado. Siempre con la premisa que los inmuebles por el desgaste van perdiendo valor, pero no siempre es así.

El auto que sobreviene de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra, deja atrás el recurso presentado por el BBVA en contra de la sentencia anterior de parte del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Estella, el que ya había fallado a favor del hipotecado.
En vista de esto desde hace meses se viene debatiendo la posibilidad de la dación en pago del inmueble, algo que el gobierno rechaza y ahora la OCU ve una luz en este auto, al que define como “pionero”.

Pero con este fallo sobre saldar la hipoteca con la subasta de la vivienda, los perjudicados irónicamente serían las cajas y bancos, debido a que una familia que posea una vivienda que haya sido adquirida en medio de la burbuja inmobiliaria, de hacer las cuentas el resultado podría llevarles a que la vivienda adquirida en hipoteca ha ganada actualmente un 30% de valor, por lo tanto entregarla podría ser una solución a la difícil situación de afrontar su pago mensualmente. Igualmente esta posibilidad si bien económicamente puede ser significativa, si alguien entrega el inmueble hipotecado para aprovechar la suba del valor, hay que ver donde vivirán quienes lo hagan.

Por otro lado se planteará ahora la situación de cómo están valuadas las hipotecas en los libros de las entidades, ya que si los cambios de valores de mercado de los inmuebles son significativos, los mismos deberían verse reflejados en los registros de las mismas.
El auto cae tal vez en el momento menos oportuno desde el punto de vista del gobierno, que no esperaba hacer modificaciones en este tema, pero si los fallos se multiplican habrá que repensar la legislación.

 Visto en: www.finanzzas.com

En un encuentro digital en el diario el mundo, el experto añade que en el caso de los promotores se puede llegar a obtener una descuento “hasta el precio de hipoteca casi sin problema” e incluso más si el promotor no ha usado toda la hipoteca que le otorgó el banco. para el caso de los particulares, valderrábano subraya que “aquí el universo es amplísimo, pero si yo comprara pediría como mínimo un descuento del 30%”. valderrábano anima a los compradores a presentar ofertas, que luego pueden ser aceptadas o no.

Respecto a la sobrevaloración de la vivienda en españa, el director de básico homes subraya que todo depende de la zona de la que se analice. así, subraya que en ciertas zonas, como el norte de madrid, los precios parece que han tocado fondo, pero en otras zonas, como algunas de costa, aún aún les queda recorrido de bajada. “más del 50%-60% aún”, sentencia.

Valderrábano, ex responsable del área residencial de metrovacesa y anterior profesional de ferrovial, apunta que el factor demográfico (llevamos años en los que las familias cada vez tienen menos hijos) es fundamental para analizar el pasado y futuro de los precios de la vivienda en españa. según su visión, además, el boom de la vivienda llegó por una reacción tardía y mal ejecutada por los ayuntamientos respecto al suelo y el afán por captar hipotecas de la banca que con su financiación facilitaron la subida.

Valderrábano anima a todos a buscar su casa, incluso a parejas de mileuristas, que pueden tener su casa aunque no sea en grandes ciudades. “puedes encontrar viviendas por 90.000 euros y ,aunque probablemente el barrio no sea el que más te gusta o la casa necesita reparación, la vivienda la puedes comprar”, señaló a un interesado.

Visto en: idealista.com
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Un reportaje de El País que explica cómo se concedían hipotecas a gente que no podía pagarlas en la época de las vacas gordas. El objetivo era colocar hipotecas, sin importar si se podían pagar o no, ya que la vivienda subía y al final el banco no podía perder. Hasta que las viviendas dejaron de subir. Y ahora los bancos tienen un problema, y no hablemos de las personas a las que les fueron concedidas dichas hipotecas.

Tenemos un problema, la vivienda, que ha salpicado a un sector fundamental, el bancario, y a mucha gente que se embarcó en algo que no deberían haberse metido nunca. Además estamos viendo que las ventas repuntan sólo si hay correcciones de precios.  Habrá una correlación entre bajadas de precios y número de ventas. La salida está clara. Si las correcciones de precio son lentas, tendremos problemas mucho tiempo. Si la corrección es rápida, la salida estará más cerca.

Para salir del atolladero hay que bajar los precios. Hay que asumir pérdidas. Los bancos deben asumir pérdidas de una vez y recapitalizarse si hace falta. Muchas personas no podrán asumir pérdidas, ya que si no puedes cancelar la hipoteca no puedes vender. Estarán, por tanto, condenados a ser embargados o a estar pagando una hipoteca durante muchos años. Se darán situaciones como en Japón, que la gente que compró en lo peor de su burbuja a principios de los 90 todavía no puede cambiarse de casa porque si la vende no puede cancelar la hipoteca. Después de llevar casi 20 años pagándola. Y lo peor es que viven lejos de sus centros de trabajo y en apartamentos pequeños.

Esos son los efectos de una lenta corrección, Japón. Bancos zombies y personas atadas a unas propiedades de por vida. En España no podemos permitirnos una lenta agonía porque tenemos un 20% de paro, y la agonía puede ser aún mayor, más que personas atadas a una propiedad tendremos personas endeudadas de por vida y sin vivienda, porque la subasta no llegó a cubrir el importe de la hipoteca.

Visto en: elblogsalmon.com idealista.com, El País, El País
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Si dejas de pagar las cuotas los intereses aumentarán tanto la deuda que al final la venta de la casa no podrá cubrirla. Al dejar en manos del banco el remate de la casa, nos exponemos a un tiempo de espera de al menos ocho meses durante los cuales nuestra deuda va a ir aumentando.

Por ello antes de arriesgarse a una ejecución hipotecaria es mejor contemplar otras posibilidades como arrendar la vivienda, hacer una prolongación de la hipoteca, una reunificación de créditos, etc.

Si queremos parar la ejecución de la hipoteca, aunque la reclamación del préstamo total esté en vía judicial, podemos parar este procedimiento pagando sólo las cuotas impagadas más los intereses y costas, siempre que el inmueble sea nuestra vivienda habitual. Después de realizar los pagos la situación se normaliza con la entidad bancaria y deberemos seguir pagando las cuotas con normalidad.

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Esta inmobiliaria ofrece una devolución del 3% del precio para poder afrontar los gastos de notaria y registro, una vez formalizada la escritura de compre-venta, y la posibilidad, siempre sujeto a criterio de riesgo del banco, de una financiación del 100% del precio de la vivienda.

El responsable de la inmobiliaria, Fernando Vega, ha puesto en marcha esta iniciativa para ofrecer a todos la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio asequible, sin que el coste ni los gastos de la compra sean un impedimento para quienes estén interesados en invertir en una casa.

Vía | UrbaNoticias
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Las rebajas de las viviendas de segunda residencia en las zonas costeras son muy atractivas para muchos ciudadanos que están interesados en comprarse una casa durante la época vacacional. No obstante, antes de apresurarse es mejor tener en cuenta un serie de puntos para evitar caer en los errores más comunes:

•No aceptes menos de una rebaja del 30% como mínimo desde el precio de salida del inmueble. Incluso, puede que si se espera un poco, los precios bajen aún más.

•Evite la compra por impulso. Antes de hacerlo, es recomendable que conozca bien el lugar donde se ubica el chalet o apartamento y tenga en cuenta los costes de mantenimiento, como por ejemplo, si está en una urbanización con piscina e instalaciones deportivas.

•El ciudadano que piensa adquirir un inmueble en la costa como inversión, debe mantener la precaución y considerar si los precios van a seguir bajando o si el alquiler tiene perspectivas de subir.

•Las entidades financieras suelen aprovechar el verano para hacer rebajas en las ofertas inmobiliarias, puede ser un buen momento para comprar.

•No obstante, hay que tener en cuenta que el stock de pisos se ha concentrado mucho en viviendas de segunda residencia y que no se prevé que se absorba en su mayor parte hasta el 2015. Por esta razón, se espera que los precios de la vivienda sigan bajando.

•Las zonas donde exista más sobre oferta de inmuebles serán donde presenten precios más rebajados.

“Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias”, ha declarado a este respecto el analista independiente José Barta.

¿Merece la pena comprar ahora? Un dato: el 35 por ciento del stock de viviendas sin vender corresponde a segudas residencias que, según la asociación de promotores, no comenzará a absorberse hasta 2012. A juicio de la Asociación de Promotores y Constructores de España, la sobreoferta no se consumirá hasta 2015. De ahí que los analistas consideren que la presión a la baja de los precios continuará. Según José Manuel Sánchez, de Knight Frank, la búsqueda activa no se está produciendo.

Pero Carlos Ferrer-Bonsoms sí ha observado un incremento en el número de compraventas de extranjeros, sobre todo en Baleares, también en destinos tradicionales, como Alicante y la Costa del Sol. Los españoles están comprando más en Almería, donde los precios han caído bastante, presionados la fuerte sobreoferta existente. «Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias», apunta el analista independiente José Barta. Aunque, para que la inversión sea rentable, habrá que esperar años. Ferrer-Bonsoms espera que los precios sigan cayendo este año y en 2011.

José Manuel Sánchez recomienda negociar, sobre todo en zonas alejadas de la playa, con mucho stock, como Murcia, o en costas de bajo potencial de playa, como el Cantábrico. Mientras, la Costa del Sol, a su juicio, comenzará a remontar, ante una perspectiva de revalorización a largo plazo. Y, en la Costa Brava y Levante, mejor las zonas donde compra la gente con mayor poder adquisitivo. Pero este experto pone una condición para comprar: una rebaja mínima del 30 por ciento respecto al precio de salida del inmueble.

Visto en: noticias.pisos.com finanzas.com
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La realización de la tasación usada en este tipo de recursos es sencilla, aprovechando la tecnología simplemente se recogen datos de cientos de miles de inmuebles en diferentes partes de España para realizar una estimación de precio según los datos que se ingresen para su realización.

Obviamente estos sistemas de tasación no tienen carácter legal por lo que no sirven para trámites hipotecarios pero sí como información orientativa, aún así las valoraciones gratuitas no son suficientemente confiables por diversas razones.

Una de ellas es por ejemplo el hecho de que la mayoría de los precios en los que se ofertan los inmuebles en estos sitios no es real sino el precio que los ofertantes estiman o desean ofrecer, y en base a estos precios se obtiene el promedio de la tasación, también otro punto importante es que hay ofertas que llevan años sin venderse y sus datos se mantienen para la realización de la tasación.

Una forma ideal de tener una tasación orientativa más próxima a la realidad es utilizar alguno de los servicios de tasaciones on line y luego de tener los resultados adaptando a la realidad, como actualmente el precio está en baja, se puede tomar una tasación realizada de forma gratuita y disminuir un porcentaje de la misma.

Existen algunas página web que ofrecen el servicio de tasación de pago, estas pueden ser igualmente inexactas como las demás pero por lo general ofrece un desglose de los criterios utilizados para para la realización de la tasación, por lo que es más sencillo adaptarlos a la realidad.

Asequible para jóvenes compradores y rentable para los promotores. El alquiler con opción a compra es una modalidad mixta por la que ambas partes pactan un periodo de arrendamiento de una vivienda  -cinco años como mínimo-, y una opción de compra de la casa por parte del inquilino, previo descuento de un porcentaje de las cantidades aportadas en concepto de alquiler.

El contrato de una vivienda en alquiler con opción a compra contempla el número de años que está vigente el arrendamiento, el precio final de la vivienda y el porcentaje a descontar de dicha cuantía, que suele ir desde el 30% al 50% del total pagado.

El precio de la vivienda se  fija en el momento de firmar  el contrato,  aunque cabe la posibilidad de que la promotora revise el valor, si así se estableció en el acuerdo inicial. Mientras dura el arrendamiento, el inquilino  puede desgravarse  en la declaración del IRPF el 10,05% de lo abonado, siempre que sus ingresos se sitúen entre los 12.000 y los 24.020 euros anuales, aunque las condiciones de tal reducción varían de una comunidad autónoma a otra.  Además, el alquiler con opción a compra es compatible con la Renta Básica de Emancipación. 

Junto al hecho de poder ver descontadas del precio final de la propiedad las mensualidades del alquiler, la falta de estabilidad económica y la imposibilidad de conseguir una hipoteca son las razones que están haciendo que el número de contratos constituidos por esta fórmula esté creciendo en la coyuntura actual, sobre todo suscritos por jóvenes, a los que están circunstancias afectan especialmente.

En la práctica los usuarios de esta fórmula cada vez son más. También es cierto que la oferta ha crecido, pues para los promotores supone una solución parcial al excedente que acumulan. Son, sobre todo, los acuerdos firmados con las comunidades autónomas los que facilitan a los promotores deshacerse de parte de su ‘stock’ para convertirlo en VPO en este régimen mixto.

Dudas sobre Alquiler con opción a compra

¿Qué ley ampara este tipo de contratos?

No hay una ley específica que regule este contrato de forma integral. Puesto que ha de recoger adecuadamente las disposiciones de la compraventa proyectada y las del alquiler que se celebra, y que existe la posibilidad de pactar muchas variables, lo mejor es que se lo redacte ad hoc un profesional de su confianza. Las normas ‘marco’ de la modalidad son el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿ Me puedo desgravar el alquiler?

Mientras esté en vigor el alquiler, el inquilino puede beneficiarse de las mismas ventajas y ayudas que cualquier arrendatario.¿El inquilino debe pagar el IBI y la Comunidad?La LAU faculta al arrendador para repercutir al arrendatario el coste del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) siempre que así esté expresamente pactado en el contrato.

¿El alquiler mensual pactado en el contrato se actualiza?

Aunque el contrato no contenga previsión alguna al respecto, el propietario está facultado para actualizar anualmente la renta conforme a las variaciones que experimente el IPC General, en los términos previstos en el art. 18 de la LAU.

¿Quién fija los años que el inquilino debe puede de alquiler?

La ley vigente de Arrendamientos Urbanos establece que el contrato de alquiler ha de estar vigente, como mínimo, cinco años.

Si compro, ¿me pueden aplicar las subidas del IPC al precio?

La previsión de actualización conforme a las variaciones del IPC es únicamente aplicable a la renta vigente durante el arrendamiento. Si el inquilino ejerce su opción de compra llegado el momento, el precio de ésta será el pactado en el contrato sin que tenga aplicación alguna al mismo las previsiones de variación del IPC.

¿Quién paga las reformas?

Es uno de los capítulos más farragosos, pues el inquilino puede acabar siendo propietario. Por eso conviene pactarlo todo antes: detallar quién asumirá los coste de las reformas, el alcance exacto de las mismas, la obligación de reintegrar la vivienda a su estado original en caso de no ejercer la opción de compra, etc… Si no hay pacto previo al respecto, el arrendador sólo estará obligado a asumir las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones habitables.

¿Puedo prorrogar el periodo de alquiler?

Como en cualquier contrato de alquiler, transcurridos los cinco primeros años de contrato, si ninguna de las partes lo resuelve, podrá prorrogarse por tres años más (también a voluntad del arrendatario). Transcurridos estos tres años, el contrato entraría en situación de tácita reconducción, si siguiera vigente.

A la hora de comprar, ¿Puedo pedir una hipoteca?

Por supuesto.

Como particular ¿Puedo alquilar mi piso bajo esta fórmula?

Evidentemente. Sólo tenga en cuenta que se trata de un contrato complejo que debe ser convenientemente redactado. Además, es el propietario quien se compromete a vender en las condiciones y por el precio pactados, mientras que el arrendatario tiene la opción de comprar o no llegado el momento.

Visto en: elmundo.es

Aunque lo importante de estas iniciativas serían que las cajas y bancos abrieran el grifo de dinero a todo aquel que cumpliera los requisitos mínimos, y no pedir claúsulas abusivas que se suelen sacar de la manga una vez que se inician los trámites para comprar una casa.

A veces nos lo ponen tan difícil que se desiste aunque haya en el mercado cientos de miles de propiedades a la venta. Además de pisos o casas también ofrecen garajes, locales y oficinas y en la página hay un comparador y un acceso directo a los datos del catastro.

Visto en:  Cincodías

Además de ofrecer viviendas, hace de intermediarios entre los posibles interesados en participar estas subastas y las entidades financieras que mantienen ejecuciones de diferentes inmuebles, entre los que incluyen pisos, apartamentos, casas, locales comerciales, apartamentos, chalets, naves industriales, parcelas, etc.

Supone una buena oportunidad para todos aquellos interesados en adquirir una vivienda (ya que existe una gran variedad de precios), resulta beneficioso para los bancos que actualmente sufren dificultades para vender una finca en un procedimiento judicial. La web en cuestión es: subastasde.com